Recht van opstal: dit moet je als clubbestuurder absoluut weten

Wat als jouw vereniging een kantine bouwt op grond van de gemeente? Wie is dan eigenaar van het gebouw? En wat gebeurt er aan het einde van de overeenkomst? In dit artikel legt onze partner Brantjes Advocaten helder uit wat het recht van opstal inhoudt – een juridisch onderwerp dat voor veel voetbalverenigingen van groot belang is. Met praktische voorbeelden en aandachtspunten helpen we je om als clubbestuurder goed voorbereid te zijn en verrassingen te voorkomen.

Het recht van opstal is een apart beestje in het recht en wordt vaak verward met erfpacht. De twee rechten hebben veel gelijkenissen met elkaar en worden in het wetboek ook met dezelfde titel behandeld. Het grote verschil tussen de twee rechten is dat een recht van opstal een eigendomsrecht geeft en een erfpacht slechts een gebruiksrecht.

Wat is een recht van opstal?

Het recht van opstal is een zogenaamd beperkt recht. Dat houdt in dat het recht afhankelijk is van een ander recht. In beginsel is degene die een stuk land bezit automatisch ook de eigenaar van hetgeen daar op is gebouwd. Dat noem je natrekking. Je kan echter ook in een notariële akte laten vastleggen dat hetgeen op een stuk land is gebouwd, eigendom is van een ander dan de eigenaar van het stuk land. Het gebouw is dan bijvoorbeeld van partij A (de opstaller) en het land is van partij B (de opstalgever). Er wordt dus een (juridische) scheiding aangebracht om natrekking te voorkomen. Vaak betaalt de opstaller aan de opstalgever een vergoeding voor het gebruik van het onderliggende stuk grond. De opstaller huurt dus feitelijk een stuk grond waar hij zelf een bouwwerk op plaatst. Om te voorkomen dat door natrekking de grondeigenaar automatisch eigenaar van het bouwwerk wordt, kan er gekozen worden voor het vestigen van een recht van opstal.

De voetbalvereniging is dus door het vestigen van het recht van opstal eigenaar van de gebouwen die zij daar op heeft gerealiseerd. Dat maakt dat de vereniging verantwoordelijk is voor het onderhoud en de risico’s draagt in het geval er schade aan derden ontstaat die voortvloeit uit het gebruik van het opstal.

Het komt vaak voor dat voetbalverenigingen een stuk grond van de gemeente huren en daar zelf een bouwwerk op realiseren (bijvoorbeeld de kantine, lichtmasten en kleedkamers). In dergelijke gevallen wordt in de regel een akte opgesteld waarin het recht van opstal wordt gevestigd. Het recht van opstal wordt ook ingeschreven in het kadaster. De voetbalvereniging is dus door het vestigen van het recht van opstal eigenaar van de gebouwen die zij daar op heeft gerealiseerd. Dat maakt dat de vereniging verantwoordelijk is voor het onderhoud en de risico’s draagt in het geval er schade aan derden ontstaat die voortvloeit uit het gebruik van het opstal.

Einde recht van opstal

Meestal wordt in de akte opgenomen hoe lang het recht van opstal zal duren. Vaak is dat voor een lange tijd (dit kan zelfs eeuwigdurend zijn).

Na het eindigen van het opstalrecht, wordt de grondeigenaar (de opstalgever) automatisch eigenaar van de opstallen (natrekking). Daarnaast bepaalt de wet (art. 5:99 jo 5:105 BW) dat de opstaller, als de periode waarvoor het recht van opstal is gevestigd is verstreken, recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen.

Er dient goed in de akte van vestiging van het recht van opstal gekeken te worden onder welke voorwaarden het recht van opstal is gevestigd. Het verdient dan ook aanbeveling op tijd te handelen als vereniging wanneer het einde van de periode nadert.

In het geval dat vooraf geen waarde in de akte is opgenomen of in geval van partijen het niet eens zijn over de waarde, zal een taxatie van het opstal moeten plaatsvinden. Niet in alle gevallen heeft de opstaller overigens recht op een vergoeding. Er dient dan ook goed in de akte van vestiging van het recht van opstal gekeken te worden onder welke voorwaarden het recht van opstal is gevestigd en welke bepalingen zijn opgenomen over het einde van het recht van opstal.

Het verdient dan ook aanbeveling op tijd te handelen als vereniging wanneer het einde van de periode nadert waarvoor het recht van opstal is gevestigd. Je dient in dat geval een andere locatie te zoeken en dat is uiteraard niet makkelijk als voetbalvereniging. Daarnaast kan er een geschil ontstaan over de waarde van het opstal. Ook in dat geval is het onwenselijk als een goede overdracht niet tijdig kan worden gerealiseerd. Ook op dit punt is het dus verstandig om duidelijke afspraken te maken over een eventuele waardering van het opstal en de wijze waarop dat moet gebeuren.

Er kan een geschil ontstaan over de waarde van het opstal. Ook in dat geval is het onwenselijk als een goede overdracht niet tijdig kan worden gerealiseerd.

Zoals hierboven al aangegeven worden de afspraken over het gebruik van opstallen (lichtmasten, kantines, kleedkamers etc.) vastgelegd in een notariële akte. Daarnaast is het gebruikelijk dat een huurovereenkomst wordt gesloten tussen bijvoorbeeld de gemeente en de vereniging. Als dat niet het geval is, worden deze afspraken soms vastgelegd in de huurovereenkomst met betrekking op de sportvelden. Het is belangrijk dat er in ieder geval afspraken over het gebruik van de opstallen worden vastgelegd. Het moet bijvoorbeeld duidelijk zijn wat de rechten en plichten van partijen zijn. Met name ten aanzien van beheer en onderhoud en in het geval er schade ontstaat. Let in dat kader dan ook goed op de af te sluiten verzekering. Zorg dat alle partijen weten waar iedereen aan toe is.

We hopen jullie hiermee weer een stukje wijzer te hebben gemaakt op het gebied van recht van opstal.

Meer informatie

Mochten jullie nog vragen hebben neem dan contact op met de accountmanager verenigingen: Edwin Korenberg, ondersteuning@bav-voetbal.nl of 06-50258960